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华润置地2019年毛利率下降超12% 租金收入增速或将放缓

(薛宇飞)26日,华润置地公布了2019年的业绩数据。在刚刚过去的一年,华润置地实现合同销售额2425亿元人民币,同比增长15.1%,虽保住了房企前十的位置,但增速已经降到近5年的…

(薛宇飞)26日,华润置地公布了2019年的业绩数据。在刚刚过去的一年,华润置地实现合同销售额2425亿元人民币,同比增长15.1%,虽保住了房企前十的位置,但增速已经降到近5年的最低点。

华润置地的综合毛利率一度超过40%,领跑国内大多数房企,但2019年其综合毛利率却下降了5.5个百分点,降至37.9%,降幅约为12.67%。以购物中心租金收入为主的投资物业收入虽然跨过了100亿元的大关,但受疫情影响,今年的租金收入增速或将出现放缓迹象。

销售目标压线达标 增速创5年新低

2019年,华润置地管理层经历了一连串的人事变动。2019年2月,任职达26年、被媒体称之为华润置地“灵魂人物”的吴向东正式离职,并在随后加盟华夏幸福(600340,股吧)。

作为继任者,已在华润置地工作多年的唐勇,被任命为华润置地董事局主席,且不再担任首席执行官一职。但是,在外界期待唐勇会给公司带来多少变化之时,2019年12月,唐勇突然去职,进入了华润电力。2019年初才进入华润集团并担任总经理的王祥明,接棒出任华润置地董事局主席、非执行董事。

在2019年初举行的2018年业绩发布会上,唐勇将华润置地2019年的销售目标设定为2420亿元。按照当年4150亿元的可售货值,整体达到58%去化率就能完成这一目标。最终,华润置地实现签约额2425亿元,完成率约为100.21%,同比增长15.1%。

华润置地、龙湖集团并列2019年中国房企销售榜第10位。来源:中国指数研究院

巧合的是,2019年龙湖集团的合同销售额也是2425亿元,根据中国指数研究院的排名,两家企业并列中国房企销售榜第10位,华润置地的排名则较2018年下滑1位。中新经纬客户端梳理发现,2015年-2019年,华润置地年销售额增速分别为23.0%、26.9%、40.8%、22.3%、15.1%,也就是说,去年的销售额增速是近5年来最低的。

受到春节和疫情的影响,华润置地今年前两个月的销售额也大幅减少。根据披露,1月份华润置地实现总合同销售金额110.4亿元,同比减少32.7%;2月份总合同销售金额54.7 亿元,同比减少39.3%。

在3月26日下午举行的业绩发布会上,华润置地管理层将2020年的销售目标定在2620亿元,并认为上半年可以完成1000亿元左右的签约额。这一的销售目标,较2019年的2425亿元增长约8.04%。

值得一提的是,在3月24日举行的龙湖集团2019全年业绩发布会上,龙湖集团将2020年的销售目标定为2600亿元。按此推测,华润置地与龙湖集团将在今年继续上演争夺房企十强的排位赛。

华润置地总裁李欣在业绩发布会上称,公司今年可售货值达5000亿元,其中八成土储集中在一、二线城市,加上需求仍强劲,市场情绪也有复苏,对达成全年目标有信心。业绩报告也称,公司将继续大力发展开发物业、确保“高品质、高效率、低风险、优成本”,持续提升品牌影响力,保持销售规模行业前十的地位,实现规模和利润双增长。

毛利率降幅超12% 净利率仍处高位

华润置地营收等数据。来源:华润置地2019年业绩报告

业绩报告数据显示,2019年,华润置地实现综合营业额1477.4亿元,同比增长21.9%,其中,开发物业营业额1272.0亿元,同比增长21.0%;投资物业(包括酒店经营)租金收入120.3亿元,同比增长26.3%。

不过,华润置地去年的销售成本达到了约917.36亿元,较2018年的约686.07亿元增长了33.71%,快于综合营业额的增速,这就导致毛利增速放缓。去年华润置地毛利约为560亿元,较2018年增长约6.5%。

华润置地2019年毛利率等数据。来源:华润置地2019年业绩报告

2019年,华润置地综合毛利率为37.9%,较2018年的43.4%下降了5.5个百分点,降幅约为12.67%。其中,开发物业,即卖房业务的毛利率由2018年的42.9%下降为36.5%,投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。37.9%的综合毛利率,创下近3年的最低值。

梳理发现,自2013年起,华润置地的毛利率出现了连续6年的上升,从2013年28.2%一路升至2018年43.4%,上涨了15.2个百分点。有机构数据显示,华润置地2018年的毛利率挤进了中国房企的前十位。

对于毛利率为何下降,华润置地管理层在发布会上表示,毛利率下降的趋势很明显,整个行业趋势也是如此,但“华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平,2020年将维持在30%~35%。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,受到行业红利逐渐消失、政府限价、土地等成本上升的影响,房地产行业的毛利率有下降的趋势,华润置地毛利率走低,也受到了这方面的影响。

谢逸枫还对中新经纬客户端分析,华润置地开发有大量的商场、写字楼等商业地产,这些产品前期投入大、回报周期长,加上其周转速度慢,也容易对毛利率形成拖累。

毛利率虽然大幅走低,但据Wind数据,华润置地的净利润率仍达到了22.82%,处在行业相对高位。另外,截至2019年,公司总有息负债比率、净有息负债率分别为36.6%、30.3%,同比分别下降5.7个百分点、3.6个百分点,维持行业较低水平。

租金收入首次超百亿元 增速或放缓

2019年,华润置地投资物业(包括酒店经营)租金收入为120.3亿元,虽然只占总营收的约8.14%,但这是华润置地租金收入首次突破百亿元关口,也是继万达之后第2个将租金收入做到百亿元的房企。

具体看,2019年,华润置地购物中心营业额91.5亿元,同比增长33.4%;写字楼业务营业额13.9亿元,同比增长12.3%;酒店业务营业额14.9亿元,同比增长4.5%。

购物中心营业额占到了总租金收入的大部分。业绩报告披露,截至2019年,已开业的万象城和万象天地有25个,万象汇17个,储备项目46个。另有管理输出购物中心项目28个,其中在营项目19个,储备项目9个。

华润置地购物中心、写字楼等数据。来源:华润置地2019年业绩报告

出租率或入住率方面,购物中心的出租率达到94.9%,同比上升0.6个百分点;酒店平均入住率69.9%,同比上升3.7个百分点;写字楼出租率72.9%,同比下降16.9个百分点。对于写字楼出租率的下滑,业绩报告解释称,是受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素的影响。

在今年疫情的影响下,购物中心等商业地产的收入不可避免地受到冲击。华润置地管理层26日透露,公司对租户的固定租金进行了减免和折让,大概一共减了1.5亿户租,约10亿元。

华润置地管理层称,“整体看,购物中心2月份是低点,3月份是回升,5月份左右有望持平,4季度实现增长。”李欣指出,购物中心对华润置地全年租金收入影响最为突出,预计2020年购物中心租金收入与去年同期持平或小幅上涨,2021年恢复到双位数增长水平。

在2019年新开业8个购物中心的情况下,华润置地今年计划仅新开业4个购物中心,包括成都万象城2期和3个轻资产项目。不过,跨过2020年的低点,2021、2022年将分别有13个和11个新开业项目。

以万象城为代表的商业地产的逐渐做大,激起了华润置地分拆商业地产上市的野心。在去年的中期业绩会上,华润置地管理层就表示,离商业地产分拆上市的时间点越来越近了。

作者: taoguba

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